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城里人不能买农村房,但这五种情形下有效

  5月6日上午,国家发改委召开新闻发布会,再次强调“城里人到农村买宅基地的口子不能开”,尤其提到“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”

  

  其实,早在1999年,我们国家就出台了相关的法律,明确禁止城市人买农村房,只允许本集体成员组织之间进行内部流通买卖。

  但是,有几种特殊情况除外!今天就请了北京东元律师事务所合伙人李松,跟大家讲一讲城市人买农村房屋,几种被法院认定有效的特殊情形。

  第一种情形,双方的交易在1999年1月1日之前。

  1999年,国务院办公厅颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,其中第二条的就规定了,农民的住宅不得向城市居民出售。同年,土地管理法也进行了修订,做出了类似的修订。

  如果双方的买卖合同是在1999年1月1日前签订的,此时国家并未明确做城里人买农村房的禁止性规定,根据“法不溯及既往”的原则,后出台的法律不能约束之前的行为。因此,法院可以认定,在此之前双方签订的房屋买卖合同有效。

  第二种情形,双方买卖的土地性质发生了变更。

  我们曾处理过一个案件,双方在最初买卖农村宅基地的时候,这个房子还是集体土地,后来这个地方从村委会变成了居委会,土地性质也由集体土地变成了国有土地。

  双方发生争议后,出卖人将买受人诉到了法院。法院在审理的时候查明,这块土地性质已经变成了国有土地。最终法院判决,由于双方买卖时,土地的性质发生了变化,因此不再适用于城里人不能买农村房的法律规定。法院最终认定双方的买卖行为合法有效。

  第三种情形,买房后城里人变成了农村人,房屋买卖合同有效

  买受人签订合同时是城里人,但签完合同后,就把自己的户口迁到了诉争房屋内。当然,他的城市户口也就变成了农村户口。这样,双方在产生纠纷时,其户口已经落到本村,属于本村村民。在这种情况下,法院可以认定合同有效。

  第四种情形,变城里人之后村委会还认你,房屋买卖合同有效

  买受人原来是本村集体成员,后来把户口签到了城里。法院在审理过程中,征询了村委会的意见。村委会认为,虽然这个人的户口迁走了,但是这个买受人从小在本村长大,村里也认可他属于本集体的成员。这种情况下,法院根据村委会的表述,认定了双方的买卖合同有效。

  第五种情形,和农村人结婚,房屋买卖合同有效

  买受人不是本集体成员,但其妻子属于本村村民。法院认为这个购买行为是夫妻共同购买行为,也会认定合同有效。

  以上就是城市人买农村房屋五种特殊被法院认定有效的情形。李松房产律师团队在办案过程中发现,由于房价上涨,买卖双方交易多年以后在面临拆迁时,卖方就抓住了购买人主体身份的问题,经常反悔。这种案件是比较多的。

  农村宅基地房屋买卖,涉及的法律问题较为复杂,欢迎大家观看今天的“松哥谈房”视频栏目。

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